Endret: 10 des 2018     Opprettet: 2 des 2015

Omdisponering av fellesareal i loft og kjeller

- Vedtatt på Generalforsamling mai 2018.

Nordre Hellerud borettslag åpner for at beboere i de horisontale husene ved enighet og etter avtale kan omdisponere arealene på loft og kjeller slik at disse blir en del av andelsarealet. I dag disponeres en ideell halvpart av loftet av hver andelseier. Samme fordeling gjelder for fellesareal i kjeller, definert til vaskerom, rullerom og gang. I tillegg disponer hver andelseier to boder særskilt.


Videre åpnes det for at andelseierne enten samtidig med avtale om omdisponering av fellesareal, eller på et senere tidspunkt, med tillatelse fra styret kan avtale ombygging av det omdisponerte arealet.


Omgjøring av fellesareal til andelsareal

  • Andelseierne kan, etter tillatelse fra styret, bytte fellesareal på loft og kjeller slik at arealet vil inngå i andelene og blir en del av boenhetene, med de rettigheter og plikter det medfører.
  • Bytteforholdet mellom loft og kjeller baseres på at 2. etasje får disposisjonsrett til hele loftet og trappeavsatsen i 2. etasjen, mens 1. etasje får råderett over vaskerom og rullerom i kjelleren, i tillegg til egne boder. 2. etasje får råderett til sine to boder.
  • Gang og trapp i kjeller beholdes som fellesareal i utgangspunktet, med tanke på at de kan brukes som rømningsvei for boarealet i kjelleren. Eventuelt kan boder og gang inngå i arealfordelingen etter samme bytteforhold som beskrevet ovenfor, hvis særskilte forhold tilsier det. Omdisponeringen forutsetter flytting av sikringsskap for 1. etasje, noe som andelseierne i fellesskap har ansvaret for.
  • Omdisponeringen forutsetter videre at 2. etasje har tilstrekkelig tilgang til vaskefunksjoner og plassering av varmtvannstank annet sted og at 1. etasje har lagringsmuligheter som i funksjon er likeverdig eller bedre enn loftarealet.
  • Avtalen om omdisponering forutsetter frivillighet fra begge andelseiere. Dette avklares ved erklæring i det endelige avtaledokumentet og ved at begge andelseierne orienterer om sine planer i et styremøte. Omdisponeringen må godkjennes av styret, etter søknad hvor den nye inndelingen klart fremkommer. Befaring vil være en del av styrebehandlingen. Avtalen om omfordeling må inneholde en planoversikt over inndelingen og underskrives av andelseierne og styret. Dokumentet oppbevares hos OBOS Forvaltning.
  • Overdragelsen av fellesarealet organiseres som et salg fra borettslaget til den enkelte andelseier. Prisen er fastsatt til kroner null. Ved eventuelle senere overføringer av andelsareal mellom andelseierne, må andelseierne selv bli enige om pris.

Ombygging

  • Andelseier kan etter tillatelse fra styret foreta ombygging eller endring av funksjon. Det hele og fulle ansvar for ombygging og bruksendring påhviler andelseierne. Alle kostnader ved ombyggingen, inklusive nødvendige endringer på fellesanlegg, samt eventuelle kostnader borettslaget påføres på grunn av byggearbeidene, skal dekkes av andelseier. Andelseier bærer det hele og fulle ansvar for feil og mangler som måtte oppstå i forbindelse med ombyggingen, både under byggeperioden og etter ferdigstillelse.
  • Planene for ombyggingen må godkjennes og kvalitetssikres av et offentlig godkjent prosjekteringsselskap, som også borettslaget anerkjenner. Denne rapporten sendes styret sammen med søknaden til bygningsmyndighetene.
  • Et klart vilkår for ombyggingen er at andelseier må innhente tillatelse fra bygningsmyndighetene før ombygging starter. Andelseier bærer risikoen for at en slik tillatelse vil bli gitt. Alle offentlige krav i forbindelse med ombyggingen må oppfylles, og byggearbeidene må gjennomføres i samsvar med godkjente plantegninger, bygningsmessige forskrifter, vedtekter og husordensregler. Andelseier skal påse at arbeidet er fagmessig utført, herunder at det blir brukt autoriserte håndverkere. Arealene kan ikke tas i bruk før eventuell brukstillatelse fra kommunen foreligger.
  • Ombygging skjer innenfor boligens areal og endrer ikke felleskostnadsnøkkelen. Imidlertid kan det utbygde arealet utløse husleieøkning grunnet økte kommunale avgifter og forsikring.
     

Borettslagets tilgang til infrastruktur

  • Husets infrastruktur er i stor grad lokalisert i kjeller og loft. I kjelleren finnes stoppekran og felles rør til huset, samt soil og nedstøpte avløpsrør og rør-rør opplegg til hver leilighet. Loftet huser luftekanal over tak og pipe med feieluke og inntak for hovedstrøm, telefoni og kabel-tv. Denne infrastrukturen ligger innenfor borettslagets ansvarsområde.
  • En bruksendring eller ombygging av disse arealene må ikke være til hinder for at borettslaget har uhindret tilgang til og kan følge opp sin vedlikeholdsplikt, og slik at borettslagets kostnader ikke overstiger det som ville vært tilfelle hvis det fortsatt var fellesareal. Borettslagets ansvar begrenses til å sette det aktuelle området tilbake til original stand, som her innebærer en tilstand som råloft og råkjeller (eksempelvis grovstøping etter reparert avløpsrør).
  • Borettslaget sikres også rett til vederlagsfritt å gjøre nødvendige grep for å plassere nytt fellesutstyr i loft og kjeller som borettslaget har vedtatt innført. Et eksempel kan være utstyr knyttet til solceller på taket.

Saksbehandling
Omgjøring til andelsareal og ønske om ombygginger må godkjennes av styret etter søknad fra andelseier. Den nye oppdelingen må klart fremkomme. Befaring vil være en del av styrebehandlingen. Avtalen om omfordeling må inneholde oversikt over oppdelingen og underskrives av andelseierne og styret. Dokumentet oppbevares hos OBOS Forvaltning.

Avtale om disposisjonsendring

Avtale om ombygging

 

Tidligere informasjon

NHB - original fordeling av kjelleren

Takstmann rapport

Referat forhåndskonferanse med Plan og Bygg

Uttalelse fra OBOS Eiendomsmeglere

NHB - Begrunnelse loft og kjeller_januar 2018

NHB - disponering av opprinnelig loftkjeller2_januar 2018

Dokumenter til infomøtet januar 2017

Notat november 2015