9 des 2018

Retningslinjer for tilbygg og andre bygningsmessige tiltak

Retningslinjer for tilbygg og andre bygningsmessige tiltak

Last ned dokument som pdf

 

Bakgrunn for utforming av retningslinjer

Generalforsamlingen har tillagt styret ansvaret for å godkjenne tilbygg. Vedtektene i Nordre Hellerud borettslag regulerer oppføring av tilbygg, herunder søknad, nabovarsel, tekniske krav og krav til nødvendige godkjenninger, ansvarsforhold og vedlikehold. Men vedtektene inneholder ingen krav til arkitektonisk utforming.

Styrets behandling har vært basert på sedvane og en generell vurdering om tilbyggets utforming er i tråd med Småhusplanen, i visshet om at det i siste instans er Plan- og bygningsetaten som godkjenner tiltaket. Dette har stort sett fungert veldig greit, men det har vært noen tilfelle av uenighet mellom styret og tiltakshaver hvor det hadde vært en fordel med klarere retningslinjer for utformingen av tilbygget. For nettopp å redusere bruken av rent skjønn i behandlingen av søknaden, har styret derfor utarbeidet retningslinjer for utforming av tilbygg og andre bygningsmessige tiltak.

Retningslinjer for utforming av tilbygg og andre bygningsmessige tiltak

Det generelle utgangspunktet for vurderingen er Småhusplanen for Oslo kommune fra 2016. Der heter det seg at nye tiltak skal ha god bruksmessig, fysisk og estetisk kvalitet. De skal ha småhuskarakter og størrelse og volum som tilsvarer eksisterende bebyggelse når det gjelder høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk. Dette er ikke eksakte krav, og de gir rom for ulike tolkninger. Nedenfor følger Nordre Hellerud borettslags retningslinjer for utforming av tilbygg og andre bygningsmessige tiltak, som operasjonaliserer de overordnede kravene.

1. Tilbygg til og utvidelse av hovedbygget kan skje både i lengde og bredde. Selve tilbygget kan utformes slik at en del av det står i 90 graders vinkel («knopp») til hovedhuset. Det gjelder både de vertikaldelte og horisontaldelte husene. Utformingen skal tilpasses eksisterende husform, men styret kan også vurdere forslag som bryter radikalt med eksisterende form, noe som Småhusplanen til en viss grad åpner for (såkalt «djerv kontrast»).

2. Tilbygget bør være av rimelig størrelse, maks 80 kvm BYA og uansett ikke overstige rest-BYA.

3. Takvinduer i tilbygget kan godkjennes. Vinduer i tilbygget skal samsvare med hovedhusets vinduer, dvs. åpne vindusflater og ikke smårutete.

4. Garasjer skal ha en størrelse som harmonerer med huset og som beslaglegger en rimelig andel av rest-BYA. Garasjer av tradisjonell karakter skal ha en takvinkel på 22 grader.

5. Boder eller utestuer i hagen av en viss størrelse, anslagsvis over 10 kvm, vil inngå i rest-BYA for huset (gjelder også plattinger høyere enn 0,5 meter over gjennomsnittlig terrengnivå rundt platting) og dermed måtte vurderes i sammenheng med det, siden rest-BYA er felles for huset. Slike tiltak bør ikke i vesentlig grad påvirke mulighetene for tilbygg. Ved uenighet om hvordan og når BYA skal disponeres, kan styret vurdere å fordele rest-BYA likt mellom de to andelseierne.

6. Alle tilbygg og øvrige bygningsmessige tiltak skal ta hensyn til nærmeste naboer med tanke på innsyn og lysforhold spesielt.

I utgangspunktet råder andelseierne over hver sin hageparsell. Uteplasser, boder, drivhus og lekeapparater skal dog plasseres slik at de i minst mulig grad er til sjenanse for naboene. Plassering av uteplass, bod o.l. skal forelegges nabo i huset og nærmeste nabo for godkjenning.

7. Ved felles utbygging i de horisontaldelte husene blir andelseierne selv enige om arealbruken. Ved en ensidig utbygging i 1. etasje forutsettes det at arealbruken skjer i egen del av hagen, med mindre det er enighet om en annen fordeling av hageareal og eventuelt fellesareal. Alle enkelttilbygg i 1. etasje må dimensjoneres slik at det er mulig og hensiktsmessig å bygge på en etasje til. Hvis utbyggingen innebærer at 2. etasje mister sin veranda, må utbygger i 1. etasje legge til rette for ny veranda på tilbygget. Denne kostnaden tillegges utbygger.

Søknadsprosess og godkjenning av styret

Søknadsprosess for tilbygg i Nordre Hellerud borettslag er regulert i borettslagets vedtekter.  Nedenfor følger noen utfyllende retningslinjer for søknadsprosessen.

Ved felles utbygging av de horisontaldelte husene skal styret ha kopi av den økonomiske avtalen mellom partene. Det understrekes at ansvaret for utbygging og senere vedlikehold påhviler begge parter. Selve avtalen er av privatrettslig karakter.

Søknader om tilbygg må inneholde opplysninger og beregninger av tilbyggets påvirkning på nærmeste naboers lysforhold, eventuelt også for nabo i eget hus. Konsekvenser for mulig innsyn må det også redegjøres for. Naboenes godkjennelse av tiltaket må vedlegges søknaden. Styret vurderer hvorvidt det skal tas hensyn til innsigelser og eventuelt manglende godkjenning fra berørte naboer i borettslaget.

Søknader om tilbygg forelegges for rådgivende arkitekt (for øyeblikket Lars Pedersen) for kommentarer før styret treffer sin beslutning.

Er styret i tvil om det kan godkjenne en endelig søknad fra tiltakshaver, sørges det for at Plan- og bygningsetaten presenteres for styrets vurderinger av den leverte søknaden.   

Ved uenighet mellom naboer i samme hus eller nærmeste nabohus angående plassering av plattinger, boder, drivhus, lekeapparater og lignende i hageparsellen, spilles saken over til styret.

Borettslaget ønsker at fellesarealet skal gi et grønt og luftig inntrykk. Skillelinjer og grenser, der det er ønskelig, bør i hovedsak markeres med hekk eller annen beplantning av rimelig høyde. Gjerde mot utvendig grense skal ha maks høyde på 120 cm. Andelseierne plikter å vedlikeholde sin del av gjerdet og sørge for at beplantning ikke er til hinder for trafikksikkerheten.